案情：某房地产开发商朱某将其开发的某楼盘分别卖给王某、李某等人。后因资金链断裂，朱某又将该楼盘卖给徐某、焦某等人，获得资金500万元用于继续组织施工，后徐某、焦某等人到房管部门登记备案。当王某、李某等人得知房屋被再次出售后，要求朱某返还房屋或退还购房款。朱某表示愿意将后期建好的住房交付。由于朱某资金紧张施工断断续续，无法及时交付房屋且无资金返还，王某等人向公安机关报案。对于朱某行为是属于民事欺诈还是构成合同诈骗罪产生分歧，争议焦点为其主观上是否具有非法占有目的。

笔者认为，要准确判断行为人是否具有非法占有目的，需从主客观两方面予以考虑：

关于客观欺诈行为的认定。我国刑法第224条规定，合同诈骗罪的诈骗行为表现为五种形式，包括无实际履行能力诱骗对方当事人签订履行合同的、收受对方当事人财物后逃匿等。有人认为朱某不具有逃匿、挥霍等行为，不具有非法占有目的，但忽略了第五种形式，即以其他方法骗取对方当事人财物的，包括以经济合同为手段、以骗取合同约定的由对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金以及其他担保财物为目的的一切手段。本案中，朱某先后与王某、徐某等人签订房屋买卖合同，虽然徐某等人在房管部门作了登记备案，但备案没有直接决定物权归属的法律效力。因此，在当时房屋归属权尚未确定的情况下，不管民事方面房屋归属如何判定，总有一方买房人的利益受损，朱某在当时无论如何都没有同时履行两份买卖房屋合同的能力。因此应当将其两次行为作为一个整体看待，尽管朱某后期继续组织施工，但不影响无法同时履行两份合同的事实，故应当适用合同诈骗罪的第五种表现形式。

关于主观非法占有目的的认定。根据最高人民法院印发的《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》推定行为人存在非法占有目的有七种情形：明知没有归还能力而大量骗取资金的；使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；非法获取资金后逃跑的；肆意挥霍骗取资金的；抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金的；隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；其他非法占有资金、拒不返还的行为。有人认为，朱某之所以采用欺骗手段二次卖房是为了获取资金继续施工，属于临时占用。对此，笔者认为，其资金链断裂后非法获取资金继续施工后，资金依然紧张，资金链很可能再次断裂，而其依然选择拒不返还购房款，反而将此投资高风险转嫁给购房者，明知最终无力返还房款且无房交付的可能性很大依旧为之，符合第七种情形，其主观上的侥幸心理可以推定为存在非法占有目的。

综上，朱某一房二卖后尽管积极组织施工，可能存在履行合同意愿，但也只是一种“赌注冒险”，不影响其主观存在非法占有目的的认定，应当构成合同诈骗罪。

（作者单位：江苏省泗洪县人民检察院）