各市（区）住建局、江海区住建水务局，市物业管理协会：

为加强对物业服务企业事中事后监管力度，规范物业服务市场秩序，维护业主合法权益，提升物业服务水平，改善社区人居环境，根据《江门市住房和城乡建设局关于印发〈2017年江门市物业管理专项整治工作方案〉的通知》（江建[2017]209号）要求，我局已于7-8月对各市（区）住建局物业管理专项整治工作的开展情况进行了督查，并会同市物业管理协会联合属地各相关部门对物业服务企业进行事中事后检查，现将相关检查情况通报如下：

一、检查总体情况

本次检查主要通过听汇报、查资料、看现场、点评反馈等方式，全面检查了各市（区）住建局物业管理专项整治工作的开展情况，“双随机”抽查了全市共24个物业管理小区，检查了全市6个业主委员会。

（一）积极开展物业管理专项整治工作

各市（区）住建局高度重视物业管理专项整治工作，认真研究部署，制定了各市（区）物业管理专项整治工作方案，会同街道办事处、乡镇人民政府，督促指导各物业服务企业、房地产开发企业和业主委员会开展物业管理自查自纠，对辖区内物业服务企业、房地产开发企业和业主委员会进行集中检查。其中，蓬江区、江海区和新会区住建局开展整治工作到位，检查工作扎实，检查台账记录清晰，对检查中发现的问题，及时责令限期整改并按规定提出处理意见或建议，特别是蓬江区和新会区住建局在事中事后检查过程中，联系媒体现场跟拍，积极主动做好物业管理专项整治的正面宣传工作。

（二）物业行业稳步发展，物业服务质量有所提高

从物业服务企业检查的总体情况来看，大部分受检企业整体面貌较好，管理较规范，相比于2016年物业行业事中事后的检查情况，我市物业服务质量有所提高，特别是大中型物业服务企业的服务水平较高，能严格按照物业服务合同并依法依规提供物业服务，信息公示充分，明码标价，建立了完善的工作管理制度，小区秩序维护到位，小区环境干净卫生，小区绿化管理养护较好，小区公共设施设备和共有部位维护到位，设施设备运行正常。

（三）业主委员会运作基本正常

检查的业主委员会能按业主大会议事规则监督、管理、使用和公布业主共有收益，能按业主大会议事规则终止和递补业主委员会委员，能依法开展备案，部分小区业主委员会成员公益心强，能监督或实施物业服务工作，解决小区内部矛盾纠纷，切实维护小区业主利益。

（四）通报表扬

本次物业管理专项整治检查，以下物业服务企业（小区）物业服务规范、管理制度完善，予以通报表扬：广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司（鹤山碧桂园）

二、检查中发现的主要问题

（一）行政主管部门方面存在的主要问题

1.各市（区）普遍未开展物业承接查验备案。按住建部《物业承接查验办法》第二十九条的有关规定，各物业服务企业应当自物业交接后30日内向各市（区）住建局办理物业承接查验备案。各物业服务企业未按时办理的，各市（区）住建局应当督促指导企业办理备案。

2.鹤山、台山、开平和恩平市住建局物业管理专项整治工作力度不够，未建立对辖区内物业服务企业、房地产开发企业和业主委员集中检查的台账，无相关责令企业限期整改的资料。

（二）物业服务企业存在的主要问题

1.部分物业服务企业对小区共用设施设备维护管理不到位，或多或少存在设备用房堆放杂物、电梯紧急呼救装置无人通话、监控系统损坏、发电机不能正常使用或设施设备无巡查养护等情况。个别企业对小区共用设施设备维护管理完全缺位，未按物业服务合同提供设施设备维护管理服务。

2.部分物业服务企业对小区消防设施管理不到位，普遍存在

消防箱内包装未拆封情况，或多或少存在应急灯不能正常使用、消防烟感包装未拆、防水带或枪头缺失、灭火器过期、消防管压力不足或消防设施设备无巡查养护等情况。个别企业存在消防控制器损坏、消防泵房自动灭火装置不能正常使用或消防管完全无水等情况，危机小区业主的生命财产安全。

3.物业承接查验工作落实不到位。很多物业服务企业没有按照住建部《物业承接查验办法》对项目进行承接查验，未建立共用部位、共用设施设备的承接查验工作记录，未建立设施设备基础档案，未依法向各市（区）住建局办理物业承接查验备案。

4.部分物业服务企业在小区公共收益管理方面存在问题。如存在公共收益未单独立账或公共收益未定期公示等情况。

（三）业主委员会存在的主要问题

1.管理制度建立不完善。部分业主委员会未建立财务管理、档案管理或印章管理等制度，未按业主大会议事规则建立会议记录、业主大会和业主委员会的决定、业主委员会选举及备案资料、业主及业主代表名册等工作档案。

2.存在业主委员会取代业主大会的现象。在决定小区有关共有和共同管理权利的重大事项时，部分小区未召开业主大会，并依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的有关规定，直接由业主委员会会议决定，短暂公示后直接执行，违反《物权法》第七十六条的有关规定。

（四）本次物业管理专项整治检查，以下物业服务企业（小区）存在问题较多、物业管理服务不到位，予以通报批评，并将其列入物业管理重点监管单位（小区）：

1.江门市凯茵物业管理有限公司（凯茵豪庭小区）

2.江门市宝珠物业发展有限公司（东堤湾小区）

3.江门市房产物业管理有限公司（翠湖湾小区）

4.江门市中博置业有限公司（龙兴大厦）

5.广州长建物业有限公司台山分公司（台山六福山庄小区）

6.开平市津颐物业管理公司（珀丽湾小区）

三、下一步工作计划及要求

（一）落实物业管理备案制度。各市（区）住建局要严格落实住宅小区管理区域、服务合同和承接查验备案制度，指导各物业服务企业积极主动完善相关备案手续。

（二）建立物业管理事中事后检查长效机制。各市（区）住建局要加强日常动态检查和监督，组织开展“回头看”，着力建立有效监管长效机制。对此次检查中存在问题较多、较突出的物业服务企业要限期整改，跟进整改结果，注重整改实效。特别是列入重点监管单位的企业，要对其进行进一步约谈处理，适时针对整改情况，依法制定下一步惩戒措施。

（三）加强业主委员会监管。进一步发挥基层政府组织在业主组织管理中的作用，强化街道、乡镇、社区居委会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。开展对业主委员会筹备组成员、新成立业主委员会成员、候补或换届业主委员会成员的入职培训，加强对业主委员会日常运作的监管，特别是对业主委员会使用小区公共收益的监管，杜绝业主委员会不作为或乱作为，侵害小区业主共有利益的情况。

（四）促进业主自治与社区治理融合发展。探索将业主委员会纳入基层管理的范畴，做实以基层党组织为核心，以社区居委会、业主委员会、物业服务企业、社区社会组织等积极参与和配合的“一核多元”的社区治理模式。在社区治理中突出党的领导，鼓励和支持符合条件的物业小区业主委员会成立党支部，鼓励和引导政府公职人员积极参选所居住小区业主委员会委员。通过党建活动规范业主委员会的日常运作，提高业主委员会的履职能力和自律水平。

（五）着力加强行业自律。加强物业服务行业协会建设，充分发挥行业协会的积极作用，着手开展制订行业行规，加快推进行业自律机制建设，引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任，确保物业服务质价相符，努力构建和维护良好的物业服务市场秩序，促进物业服务业健康发展。

江门市住房和城乡建设局

2017年9月5日