图解：江门市工业厂房开发经营和分割销售的指导意见

文本解读：江门市工业厂房开发经营和分割销售的指导意见

JMBG2024028

关于印发《江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见》的通知

江建〔2024〕120号

各县（市、区）人民政府，各有关单位：

　　为贯彻落实市委、市政府工作部署，加快推动我市工业厂房发展，市住房城乡建设局会同市自然资源局制定了《江门市工业厂房开发经营和分割管理的指导意见》，经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

江门市住房和城乡建设局          江门市自然资源局

2024年7月24日

江门市工业厂房开发经营和分割销售管理的指导意见

　　为贯彻落实《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号），支持企业盘活土地资源，提高利用率，规范我市工业厂房开发经营和分割销售行为，根据相关法律法规和我市实际，现就有关事项通知如下：

　　一、适用类型

　　本意见所指的工业厂房包括各县（市、区）的商品厂房和其他工业厂房。

　　（一）商品厂房是指具有房地产开发资质的企业在规定范围内的新出让工业用地（含“三旧”改造用地）上进行统一规划建设、达到建设规模要求，向市场销售或出租的工业厂房。该工业厂房用地需在出让合同或补充合同中约定可分割及分割比例。

　　（二）其他工业厂房是指除商品厂房外，土地权属人在持有的工业用地上根据规划要求建成并已确权登记的厂房、仓库等物业。

　　二、商品厂房项目开发建设、经营和租售管理

　　（一）适用范围

　　本意见的商品厂房的范围，包括符合国土空间规划、产业规划等规划，经县级以上人民政府批准同意，在国有建设工业类用地上开发建设、销售经营的厂房。最高可销售的建筑面积占总建筑面积的比例标准由各县（市、区）政府确定，并在土地出让合同或补充合同中予以明确。

　　（二）项目开发单位

　　项目开发单位应具有房地产开发资质。鼓励社会资本采取与项目开发单位合资、合作或者独资的方式开发商品厂房项目。

　　（三）建设规模

　　商品厂房项目规模原则上要求占地面积30亩（含）以上或建筑面积在3万平方米（含）以上，建筑容积率1.6及以上，工业厂房建筑面积控制在总建筑面积85%（含）以上。办公、生活等配套用房严禁建造为成套住宅、专家楼、宾馆、招待所等。配套用房须与工业厂房同步设计、同步实施、同步交付使用。“三旧”改造项目在批准项目实施时另行确定相关指标。

　　商品厂房项目的容积率应按项目所在地段的控制性详细规划和《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》（自然资发〔2023〕72号）确定，并以各县（市、区）自然资源部门出具的规划条件为准。

　　（四）分割销售

　　省级以上工业园区的商品厂房项目和其他经县级以上人民政府批准预售的商品厂房项目可办理预售许可。商品厂房的预售工程进度条件和预售款监管等，按《广东省商品房预售管理条例》和《广东省关于调整商品房预售项目工程进度形象进度条件的通知》（粤建房字〔2001〕2号）等文件执行。

　　其他商品厂房项目实行现售制度，参照商品房现售管理的相关法律法规或政策文件执行。产业类用房可按幢、层、套等固定界限销售，办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随产业类用房按规定比例且以幢、层、套等固定界线为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行配套分割、分割转让、抵押。

　　商品厂房项目申请办理预售许可或现售备案前，园区管委会 [未成立园区管委会的和工业园区外的项目由属地镇政府（街道办事处）]根据最高可分割销售比例，确定项目可销售范围。不动产登记部门根据最高可分割销售比例、销售范围，按幢、层、套办理登记手续。

　　分期开发建设的项目应统一规划，公共配套设施建成验收后才能进行商品厂房销售。每期可销售的建筑面积=本期建筑面积×最高可分割销售比例。

　　商品厂房可按幢、层、套等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界限封闭的空间。分割不影响原防火分区、安全疏散要求。每个分割单元均应符合交通、消防安全等要求，最小建筑面积不应少于300平方米。每个分割单元不得单独设置厨房、卫生间，每层可合理集中设置公共卫生间。

　　（五）转让规定

　　各县（市、区）政府在出让土地时，需明确购买商品厂房须满2年（以不动产证书登记时间计算）才可进行转让，以及购买商品厂房未满2年进行转让的处理措施。

　　工业园区内的商品厂房首次受让对象与再次转让对象限定为符合园区产业规划的生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人。工业园区外的商品厂房首次受让对象与再次转让对象限定为企业法人。园区管委会或属地镇政府（街道办事处）应当对商品厂房受让对象的资格条件进行核准，出具意见，并根据土地出让时签订的《项目投资监管协议》约定对该协议进行相应变更，对受让对象进行履约监管。

　　（六）运营管理

　　项目开发单位负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业所需条件，组建或聘请有资格、有能力的专业服务公司承担项目范围内的物业管理相关工作。鼓励项目开发单位引进投融资服务机构，搭建各类科技创新和产业公共技术平台，扶持入驻企业的发展。

　　入驻企业应符合商品厂房项目的产业定位，满足投资协议约定或经过审批的产业规划，并认真执行有关安全生产、环境保护有关法律法规。租赁商品厂房的入驻企业应到所在地住房和城乡建设部门办理房屋租赁登记备案。

　　（七）金融支持

　　鼓励银行积极创新金融产品，做好工业厂房项目的融资支持，依法合规为建造、购买等环节提供融资服务。按照市场化、法治化原则，对购买厂房的入驻企业提供贷款支持，合理确定其贷款比例、贷款期限。

　　三、其他工业厂房开发建设、分割转让管理

　　（一）适用范围

　　本意见的其他工业厂房仅限于制造业企业、工业类用地升级改造开发项目在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业，外商投资企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的高标准厂房、工业大厦（以下简称“工业物业”）。主要适用于企业盘活低效用地、闲置厂房。

　　（二）分割转让的规定

　　1.除商品厂房外的其他工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，不得在层内再进行分割。分割不影响原防火分区、安全疏散要求。每个分割单元均应符合交通、消防安全等要求。分割及分割转让时，不得将已经登记的一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按本意见规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。

　　2.工业物业分割转让后，原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%；同一宗地同时有高标准厂房和非高标准厂房的，分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前非高标准厂房的工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。转让方在转让建筑物后需继续履行《土地出让合同》或《项目监管协议》约定的义务，如需对约定的义务进行转移的，应经原签订《土地出让合同》或《项目监管协议》的政府或部门同意。

　　容积率在2.0以上、层高在四层以上且带载货电梯的高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条自留比例及转让年限的限制。

　　3.工业物业分割转让的受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链企业。

　　（三）办理程序

　　1.项目资格认定

　　“工业类用地升级”改造开发项目、外商投资企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的高标准厂房、工业大厦等根据江门市工业物业产权分割及分割转让不动产登记工作流程等文件的规定办理项目资格认定。

　　2.开发建设和产权分割

　　分期开发建设的项目应统一规划，公共配套设施建成验收后才能进行工业物业的分割转让。每期可分割转让的建筑面积=本期建筑面积×可分割转让比例

　　。项目权利人在申请办理工业物业分割登记前，应委托有相应测绘资质的测绘机构进行房屋测绘，并制定分割转让方案。分割转让方案应按照《中华人民共和国民法典》第274条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，明确项目的共有部分，项目分割、转让的范围及比例，并在测绘报告及附图中注明。转让双方在办理转移登记时应对测绘报告中共有部分的范围及面积签名确认。不动产登记机构应征求不动产所在地县（市、区）自然资源主管部门对工业物业分割的意见，自然资源主管部门一般应在7个工作日内将意见回复不动产登记机构。

　　3.产权转让

　　转让双方凭项目资格认定材料、受让方是转让方产业链企业的相关材料（可由买卖双方出具承诺书，承诺双方企业为产业链企业，并承诺如弄虚作假由双方承担相应的责任）等申请办理交易网签备案和不动产转移登记。

　　四、附则

　　（一）本意见自2024年8月1日起实施，有效期至2029年7月31日。如上级出台最新文件规定的，从其规定。

　　（二）在本意见实施前，其他工业厂房已经有关部门批准分割或分割转让但未实施完成的项目，按照已批准的方案办理。

　　（三）重点外资总部办公物业产权，及在2020年11月30日《江门市科学技术局 江门市国土资源局 江门市住房和城乡建设局 江门市城乡规划局关于江门市科技企业孵化器产权分割管理实施办法》（江科〔2015〕250号）失效前已经有关部门审批通过的科技企业孵化器产权分割项目，可参照本意见其他工业厂房办理产权分割及转让。其中，重点外资总部办公物业累计分割登记和转让面积不得超过总建筑面积的40%。