一、制订背景

　　2018年，广东省自然资源厅下发《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号），选定汕头市、江门市作为试点，开展集体建设用地和农用地基准地价制订试点工作。因此，江门市自然资源局选择江门市市区组织开展“江门市市区集体建设用地基准地价试点项目”，一方面为了建立、健全江门市市区公示地价体系；另一方面为全省开展集体建设用地基准地价体系构建思路提供实践经验和借鉴思路。

　　二、法律法规政策依据

　　（一）法律法规、上级机关文件依据

　　1.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省人民政府令第100号）；

　　2.《广东省国土资源厅关于做好2018年城乡地价调查与监测工作的通知》（粤国土资利用函〔2018〕1532号）等文件。

　　（二）技术依据

　　1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；

　　2.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

　　3.《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》（征求意见稿）。

　　三、成果适用范围及应用

　　（一）成果适用范围

　　集体建设用地基准地价成果仅适用于土地性质为集体且土地用途不得改变条件下的集体建设用地使用权流转价格参考。

　　（二）成果应用

　　集体建设用地基准地价成果为集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租、作价出资或者入股等价值评估提供参考依据。

　　本次集体建设用地基准地价成果不用于土地征收价格参考。

　　四、主要内容说明

　　江门市市区集体建设用地基准地价成果包括各用途集体建设用地级别和区片基准地价以及基准地价图，其主要内容如下：

　　（一）评估范围及地价内涵

　　1.评估范围：江门市市区集体建设用地面积合计128.73平方公里。

　　2.集体建设用地类型共3类，包括：集体商服用地、集体住宅用地（宅基地）、集体工业用地。

　　3.土地价格类型：使用权价格。

　　4.土地出让年期：集体商服用地为40年、集体住宅用地（宅基地）为无限年期、集体工业用地为50年。

　　5.容积率：1.0。

　　6.估价期日：2019年1月1日。

　　（二）成果主要内容

　　本次江门市市区集体建设用地基准地价成果包括级别基准地价和区片基准地价两种价格形式。集体商服用地划分5个级别和96个区片，集体住宅用地（宅基地）划分4个级别和109个区片，集体工业用地划分4个级别和63个区片。

　　江门市市区集体建设用地各用途级别基准地价表

　　价格表达形式：地面地价

　　五、集体建设用地基准地价与征地补偿标准的区别

　　集体建设用地基准地价是使用权的价格，内涵中土地用途是在不改变所有权性质前提条件下的使用权价值。

　　征地补偿标准是所有权的价格，是政府由于公共利益征收集体土地，给予一定的经济补偿，是集体所有权转变成国有所有权条件下的集体建设用地补偿价格。

　　六、公布实施时间

　　本基准地价成果自2020年5月1日起施行，由江门市自然资源局负责解释。

原文链接：江门市人民政府关于公布实施江门市市区集体建设用地和农用地基准地价试点项目成果的通知

图解：江门市市区集体建设用地基准地价试点项目成果

图解：江门市市区集体农用地基准地价试点项目成果

解读文本：江门市市区集体农用地基准地价试点项目成果政策解读