图解：江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则
解读文本：江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则
JMBG2019012
关于印发《江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》的通知
江建〔2019〕178号
各区人民政府，市金融局，人民银行江门市中心支行，银监会江门监管分局，各区住建局，各房地产开发企业、商业银行、建筑施工企业、监理企业：
为积极落实减税降费政策，助力企业发展，优化营商环境，我局制定了《江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》，经市司法局审核符合规范性文件有关要求，现印发给你们，请遵照执行。
江门市住房和城乡建设局
2019年6月12日
（联系人：陈才丰，联系电话：3831635）
江门市住房和城乡建设局关于江门市
市区商品房预售款监管实施细则
第一章 总 则
第一条 为了进一步规范商品房预售款的收存和使用行为，维护商品房预售交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规，制定本细则。
第二条 本细则适用在江门市市区内依法预售的商品房预售款收存和使用的管理。
第三条 本细则所称的商品房预售款是指预购人依照房屋买卖合同的约定，预先支付给房地产开发企业（下称开发企业），在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。
第四条 住房城乡建设行政主管部门为商品房预售款监管部门。市住房城乡建设局负责指导市区商品房预售款监管，各区住房城乡建设行政主管部门（下称区监管部门）负责所在辖区商品房预售款收存和使用的监督管理。
第二章 商品房预售款监管协议的签订
第五条 开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当与区监管部门及项目所在地可以设立预售款监管账户（下称监管账户）的商业银行共同签订《江门市区商品房预售款专用账户监管协议书》（下称《监管协议书》），开发企业、区监管部门及开设监管账户的商业银行（下称监管银行）三方根据《监管协议书》共同监管商品房预售款的收存和使用。
第六条 签订《监管协议书》时，应当明确监管账户名称和监管账号。开发企业有多个商品房预售项目的，应当分别单独设立商品房预售款专用账户。监管账户性质为专用账户，实行专款专户、专款专存、专款专用，应当采取支票等转账方式进行结算。
第三章 商品房预售款的收存
第七条 预购人应当依合同约定将房款存入该预售项目的监管账户。监管银行应当严格按照区监管部门的核准意见拨付预售款。
开发企业不得避开监管自行直接收存预购人支付的商品房预售款。
第八条 开发企业应将与预购人签订认购书时已收取的定金或预订款，在与预购人签订买卖合同后，及时转入监管账户。
第九条 开发企业与预购人签订买卖合同时，选择任何缴款方式都必须明确每一期缴款的具体时间及金额，并按缴款方式填写《商品房预售款缴款通知书》（下称《缴款通知书》）。
开发企业与预购人在“江门市房地产交易综合管理信息系统”（下称系统）上下载签订《商品房买卖合同》时，应当将系统打印的《缴款通知书》交给预购人，由预购人直接到该预售商品房项目监管账户的开设银行缴交商品房预售款（可在该银行的任何网点缴款）。
第十条 预购人按照《缴款通知书》履行相关缴款义务后，收款银行或转账银行应当按《缴款通知书》记载的内容在银行系统“摘要”栏注明购房地址或预购人姓名，并将《缴款通知书》（在第一、二联上加盖业务专用章），连同银行入账凭证（应当注明购房地址）退给预购人。
预购人凭《缴款通知书》第一、二联及银行入账凭证向开发企业换领交款票据，同时与开发企业一并在《缴款通知书》第一、二联上签名（章）（该签名须与买卖合同签名一致）。《缴款通知书》第三联可以作为银行入账凭证的附件。
第十一条 预购人通过POS机缴交预售款的，应当在开发企业的POS机回单上注明预购人姓名及购房地址。
预购人通过网上银行转账缴交预售款的，应打印网上转账清单，在清单上签名、注明购房地址及房款已转入的监管账户号码。
《缴款通知书》第一联、银行入账凭证、POS机回单或者网上转账清单应当作为开发企业办理合同登记备案的要件。
第十二条 开发企业确定预购人已将首期房款或按买卖合同约定将商品房预售款足额存入监管账户后，应当自买卖合同签订之日起30日内，向管辖的区监管部门办理预售合同登记备案手续；区监管部门应当自受理之日起20日内予以登记备案。
第十三条 预购人申请办理按揭贷款（含公积金贷款）的，贷款银行应当按照借款合同、买卖合同的约定，将预购人的按揭贷款直接转入该按揭房屋所在预售项目的监管账户。
第四章 商品房预售款的拨付使用
第十四条 商品房预售款在商品房项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。
商品房预售款在商品房项目竣工后到撤销账户监管前，可以用于抵扣项目土地成本。用于抵扣的预售款不可以超过土地成本。
第十五条 开发企业必须按照申请预售许可时提交的预售项目建设工程进度用款计划合理支付有关工程款，申请使用商品房预售款时，由工程总承包单位、工程监理企业、项目所在地的区建设工程质量监督实施机构确认工程进度。用于支付预售项目建设施工进度款的预售款应当全数拨付到开发项目工程总承包商指定的账户。
第十六条 项目所在地的各区建设工程质量监督实施机构负责对工程款使用情况进行监督，勘查工程进度情况。
第十七条 开发企业申请拨付使用预售款，用于支付预售项目建设施工进度款的，应当如实填报《商品房预售款使用申请表》（系统打印，下同），并向区监管部门提交以下材料：
（一）商品房预售款使用申请表（应当由开发企业、项目工程总承包企业、监理企业、项目所在地的区建设工程质量监督实施机构共同确认签字盖章）；
（二）监管账户余额单；
（三）上期申请款划出监管账户回单（首次申请的不用提交）；
（四）已支付的工程进度款凭证或需要支付的工程款请款书；
（五）其他能够证明需要支付工程款的材料。
第十八条 开发企业申请拨付使用预售款，用于支付向政府部门缴交的各项费用或税金的，应当如实填报《商品房预售款使用申请表》，并向区监管部门提交以下材料：
（一）商品房预售款使用申请表；
（二）监管账户余额单；
（三）上期申请款划出监管账户回单（首次申请的不用提交）；
（四）该预售项目已缴交政府部门相关费用、税金的凭证或缴费、缴税通知书；
（五）其他补充的材料。
第十九条 开发企业申请拨付使用预售款，用于抵扣项目土地成本的，应当如实填报《商品房预售款抵扣土地成本申请表》，并向区监管部门提交以下材料：
（一）项目竣工报告；
（二）项目土地成本的有效凭证；
（三）监管账户余额单；
（四）其他补充的材料。
第二十条 区监管部门根据开发企业诚信信息管理进行奖惩措施，对符合条件的诚信企业提供便利化服务；对严重失信企业从严审核预售款申请。
区监管部门应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5个工作日内作出答复；对符合本细则第十七条、第十八条、第十九条规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。
第二十一条 监管银行向开发企业拨付监管账户内的预售款时，必须凭区监管部门加具同意拨付意见的《商品房预售款使用申请表》或《商品房预售款抵扣土地成本申请表》进行拨付。
第二十二条 预售项目不动产首次登记前，开发企业与预购人解除购房合同需要退回购房预售款的，应当向监管部门提交以下材料：
（一）商品房预售款使用申请表（网上系统打印）；
（二）双方解除合同申请材料；
（三）原预购人缴款证明；
（四）原预购人银行账户；
（五）其他必要补充的材料。
区监管部门核实情况属实的，应当在《商品房预售款使用申请表》加具预售款划入原预购人账户的意见，交开发企业到监管银行划出购房预售款。
第二十三条 有下列情形之一的，区监管部门可以暂停核准同意预售款使用申请：
（一）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；
（二）预售项目工程建设存在严重质量问题的；
（三）其他违反商品房预售资金管理的行为。
第五章 监管账户的管理
第二十四条 开发企业需要变更监管账户的，应当向区监管部门提交以下材料申请变更：
（一）原监管银行同意注销监管账户的意见书；
（二）原监管账户余额单；
（三）与现监管账户的监管银行签订的监管协议（需用POS机收款的应附POS机业务协议书）；
（四）注销原监管账户的《商品房预售款监管账户结算申请表》（网上系统打印）；
（五）说明变更监管账户原因及事项的申请书；
（六）其他必要补充的材料。
第二十五条 区监管部门审核通过后，应当在《商品房预售款监管账户结算申请表》中加具将原监管账户预售款余额划入现监管账户的意见，交开发企业到原监管银行办理注销原监管账户和预售款余额划转手续，并凭开发企业提交的预售款余额转入现监管账户的凭证，完成变更监管账户的审批手续。
第二十六条 预售项目在办理商品房不动产首次登记前，对应的监管账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。监管账户涉及的所有商品房预售项目在办理商品房不动产首次登记后，开发企业可以向区监管部门申请撤销账户监管，申请通过后，该预售项目商品房预售款监管协议同时终止。
第二十七条 区监管部门应建立预售商品房监管账户档案，及时掌握各监管账户使用情况。
第二十八条 开发企业在获得监管银行按月出具监管账户预售款资金收支情况的对账单后，应附上已售房屋房款收缴情况明细表于每月10日前报送区监管部门核查备案。
第二十九条 区监管部门应不定期对各预售项目的建设进度及预售款拨付情况进行监督检查。
第六章 法律责任
第三十条 开发企业违反本细则规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，区监管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款。
第三十一条 监管银行违反本细则规定拨付商品房预售款和监管部门违反本细则规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。
第三十二条 施工企业、监理企业不按项目建设实际进度，协助提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，将其违规行为记入企业诚信信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。
第三十三条 监管部门及其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。
第七章 附则
第三十四条 本细则自2019年7月12日起实施，有效期至2021年10月31日。《关于印发<江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则>的通知》（江建〔2016〕342号）同时废止。
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