江门市住房和城乡建设局关于加强江门市区

商品房预售款监管的通知

江建［2011］473号

各房地产开发企业、商业银行、建筑施工企业、监理企业：

　　为加强江门市区商品房预售款监管，进一步规范商品房预售款的收存和使用行为，确保商品房预售款安全及专款专用，维护商品房预售交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的规定，现将有关事宜通知如下：

　　一、实行商品房预售款“全程全额”监管

　　（一）商品房预售款是购房人依照合同的约定，预先支付给房地产开发企业（下称开发企业），在商品房项目办理初始登记之前，保证用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。

　　（二）江门市蓬江区、江海区、新会区商品房预售款实行“全程全额”监督管理。购房人向开发企业购买预售商品房时，应将全部房款存入该预售项目的预售款监管账户（下称监管账户）。开设监管账户的商业银行（下称监管银行）必须严格按照江门市房地产交易登记所或新会区住房和城乡建设局（下称监管机构）的审核意见向开发企业拨付预售款。

　　二、商品房预售款监管协议的签订

　　（一）开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当与监管机构及项目所在地可设立监管账户的商业银行共同签订《江门市区商品房预售款专用账户监管协议书》（下称《监管协议书》），三方共同监管商品房预售款的收存和使用。

　　（二）开发企业与监管机构签订监管协议时，应向其提供申请商品房预售许可证项目的《江门市新建商品房价格认证书》(由商品房项目所在地的价格认证中心出具)，并提供与监理企业共同编制的《预售项目建设工程进度用款计划表》（下称《用款计划表》）。

　　（三）监管机构在核查以上材料并备案后，按《江门市新建商品房价格认证书》内“价格构成项目”中“规划勘测设计及前期工程费”、“开发小区内基础设施费”、“商品房建筑安装工程费”和“不可预见费”的总和金额，确定该预售项目建设工程施工款。

　　（四）监管银行与开发企业签订《监管协议书》时，须明确监管账户名称和监管账号。而且每个小区楼盘每一期的商品房预售项目原则上只能设立一个监管账户，不得一个账户对应多期商品房预售项目。该监管账户性质为专用账户，实行专款专户、专款专存、专款专用，不得开通网上银行功能及提取现金。

　　（五）需要使用监管银行POS机收取预售款的开发企业应签订与该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书，该POS机业务协议书作为《监管协议书》的附件之一，提交给监管机构备案。

　　（六）监管银行和开发企业变更该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书内容的，应及时提交已变更的银行POS机业务协议书给监管机构重新备案。

　　三、商品房预售款的收存

　　（一）开发企业不得避开监管另行直接收存购房人支付的商品房预售款。

　　（二）开发企业应将与购房人签订认购书时已收取的订金，在与购房人签订买卖合同后，及时转入监管账户。

　　（三）开发企业与购房人签订买卖合同时，选择任何缴款方式（包括“其它”付款方式）都必须明确每一期缴款的具体时间及金额，并按缴款方式填写《商品房预售款缴款通知书》（下称《缴款通知书》）。

　　（四）开发企业与购房人网上下载签订《商品房买卖合同》时，必须将“房屋交易网上登记系统”网上联机打印的《缴款通知书》交给购房人，并由购房人直接到该预售商品房项目的监管账户开设银行缴交商品房预售款（可在该银行的任何网点缴款）。

　　（五）购房人按照缴款通知单履行相关缴款义务后，收款银行或转账银行须按缴款通知单记载的内容在银行系统"摘要"栏注明购房地址或购房人姓名，并向购房人打印银行入账凭证（该入账凭证须注明购房地址），同时应在《缴款通知书》第一、二联上加盖业务专用章后连同银行入账凭证退给缴款人，第三联可作为银行入账凭证的附件。

购房人凭《缴款通知书》第一、二联及银行入账凭证向开发企业换领交款票据，《缴款通知书》第一联及银行入账凭证作为办理合同登记备案或预告登记的要件之一。

　　（六）购房人用POS机缴交预售款的，应在开发企业的POS机回单上注明购房人姓名及购房地址，并与开发企业一并在《缴款通知书》第一、二联上签名（章）（该签名须与买卖合同签名一致）。POS机回单及《缴款通知书》第一联作为办理合同登记备案或预告登记的要件之一。

　　（七）购房人通过网上银行转账缴交预售款的，应打印网上转账清单，在清单上签名、注明购房地址及房款已转入的监管账户号码，并与开发企业一并在《缴款通知书》第一、二联上签名（章）（该签名须与买卖合同签名一致）。网上转账清单及《缴款通知书》第一联作为办理合同登记备案或预告登记的要件之一。

　　（八）开发企业在确定监管账户收到购房人支付的首期房款或按合同约定的商品房预售款后，必须按规定及时为购房人办理合同登记备案或预告登记。

　　（九）购房人申请办理按揭贷款（含公积金贷款）的，贷款银行必须在借款合同条款中约定购房人的按揭贷款由贷款银行直接转入该按揭房屋所在预售项目的监管账户。贷款银行于放款日按此约定操作。

　　四、商品房预售款的拨付使用

　　（一）开发企业必须每月10日前通过"房屋交易网上登记系统"上报《预售项目后续建设工程进度表》，并严格按照监管机构备案的《用款计划表》的取款节点或在支付法定税费时申请商品房预售款。

　　（二）监管账户对应的各预售许可项目，经物价部门认证的商品房总售价累计数的10%，作为该监管账户的最低预留资金。当监管账户余额少于最低预留资金时，不予办理用款。

　　（三）开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款，用于支付预售项目建设施工进度款的，须先通过"房屋交易网上登记系统"如实填报《商品房预售款使用申请表》，并向监管机构提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表（网上系统打印）；

　　2、监管账户余额单；

　　3、上期申请款划出监管账户回单（首次申请的不用提交）；

　　4、当期《预售项目后续建设工程进度表》(此表须开发企业、分项工程施工企业及监理企业共同确认签字盖章)；

　　5、其他必要补充的材料。

　　监管机构按照该项目《预售项目后续建设工程进度表》内容（如有需要应到施工现场了解进度情况），结合备案的《用款计划表》进度计划进行审核拨付预售款。

　　（四）开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款，用于支付向政府部门缴交的各项费用或税金的，须先通过"房屋交易网上登记系统"如实填报《商品房预售款使用申请表》，并向监管机构提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表（网上系统打印）；

　　2、监管账户余额单；

　　3、上期申请款划出监管账户回单（首次申请的不用提交）；

　　4、该预售项目已缴交政府部门相关费用、税金的凭证或缴费、缴税通知书；

　　5、其他必要补充的材料。

　　（五）监管银行向开发企业拨付监管账户内预售款时，必须凭监管机构加具同意拨付意见的《商品房预售款使用申请表》进行拨付，否则不得向其拨付任何款项。

 　　(六)预售项目未初始登记前，开发企业与购房人解除购房合同需要退回购房预售款的，向监管机构提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表（网上系统打印）；

　　2、注销备案通知书；

　　3、原购房人缴款证明；

　　4、原购房人银行账户；

　　5、其他必要补充的材料。

　　监管机构经审核通过的，应在《商品房预售款使用申请表》加具预售款划入原购房人账户的意见，交开发企业到监管银行划出购房预售款。

　　五、不予办理用款手续的情形

　　（一）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

　　（二）开发企业不按《用款计划表》申请用款的；

　　（三）项目后续建设工程进度未达到《用款计划表》设定条件的；

　　（四）监管账户中余额扣除最低预留资金，不足支付本次申请用款金额的；

　　（五）住房和城乡建设管理部门认定应当暂停拨付的其他情形；

　　（六）其他违反商品房预售资金管理的行为。

　　六、监管账户的变更和取消

　　（一）开发企业需要变更监管账户的，应先向监管机构提交以下材料：

　　1、原监管银行同意注销监管账户的意见书；

　　2、原监管账户余额单；

　　3、与现监管账户的监管银行签订的监管协议（需用POS机收款的应附POS机业务协议书）；

　　4、注销原监管账户的《商品房预售款监管账户结算申请表》（网上系统打印）；

　　5、说明变更监管账户原因及事项的申请书；

　　6、其他必要补充的材料。

　　监管机构审核通过后，应在《商品房预售款监管账户结算申请表》中加具将原监管账户预售款余额划入现监管账户的意见，并通知开发企业同时在"房屋交易网上登记系统"申请办理商品房预售许可证的监管账户变更手续。凭原预售款余额转入现监管账户的凭证作为办理监管账户变更手续要件之一。

　　（二）监管账户涉及的所有商品房预售项目在办理房屋初始登记30天后，开发企业方可向监管机构递交《商品房预售款监管账户结算申请表》（网上系统打印），申请取消该监管账户。获准后凭加具同意结算意见的《商品房预售款监管账户结算申请表》到监管银行，结算该监管账户的资金。该预售项目商品房预售款监管协议同时终止。

　　七、监管账户的管理

　　（一）监管机构应建立预售商品房监管账户档案，及时掌握各监管账户使用情况。

　　（二）监管银行应按月出具监管账户预售款资金收支情况对账单（每笔入款须注明购房地址或购房人姓名）。开发企业在获得对账单后应附上已售房屋房款收缴情况明细表于每月10日前报送监管机构核查备案。

　　（三）各商业银行应建立监管账户的托管系统，并预留与住房和城乡建设管理部门房地产市场信息系统对接的数据接口。今后实行商品房预售款监管信息共享，进一步提高管理质量和管理效率。

　　（四）住房和城乡建设管理部门应不定期对各预售项目的建设进度及预售款拨付情况进行检查和监督。

　　八、相关责任

　　（一）开发企业不按规定用途使用或擅自挪用监管账户内的款项及直接接收商品房预售款的，按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条处理，降低或者注销其房地产开发资质，并处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款，同时将其违规行为记入企业诚信信息系统并予曝光。

　　（二）购房人不按买卖合同及《缴款通知书》约定将商品房预售款直接存入监管账户的，风险责任自负。

　　（三）监管银行擅自批准开发企业使用监管账户内的款项、扣起转作他用或不按我市关于对商品房预售款监管的有关规定要求办理的；贷款银行不按规定将按揭贷款转入按揭房屋所在预售项目的监管账户的，将按《广东省商品房预售管理条例》第四十二条处理，江门银监分局应当责令改正和追回流失款项。对拒不改正、改正后再犯或情节严重的，监管机构将暂停该商业银行两年内新开设监管账户的业务。造成损失的，监管银行或贷款银行应承担连带责任。

　　（四）施工企业、监理企业不按项目建设实际进度，协助提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售款的，将其违规行为记入企业诚信信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。造成损失的，应承担连带责任。

　　（五）监管机构工作人员应当根据法律、法规要求办理商品房预售款监督管理各项业务，发现违规操作的，根据法律规定及行政过错追究责任制度处理。

　　九、收费标准

　　监管机构监督管理商品房预售款时，按开发企业用款额的千分之二收取监督管理服务费。监管账户销户时，免予收取监管账户中余款的监督管理服务费。

　　十、实施时间

　　自2011年11月1日起申请商品房预售许可的项目，依照本通知执行。本《通知》有效期5年。